หน้า: 1

ชนิดกระทู้ ผู้เขียน กระทู้: ธุรกิจอพาร์ทเมนท์ยังมีความน่าสนใจอยู่หรือไม่  (อ่าน 18 ครั้ง)
add
เรทกระทู้
« เมื่อ: 4 มิ.ย. 18, 18:03 น »
ตอบโดยอ้างถึงข้อความ
Send E-mail

แบ่งปันกระทู้นี้ให้เพื่อนคุณอ่านไหมคะ?

ปิดปิด
 
เมื่อคิดจะทำธุรกิจอพาร์ทเมนท์ เจ้าของธุรกิจทางด้านนี้คงต้องมองสภาพเศรษฐกิจโดยรวม ซึ่งหมายถึงความพร้อมทางด้านการเงินของผู้ซื้อ หรือลูกค้าในอนาคตซึ่งถือว่าเป็นปัจจัยที่สำคัญอันดับแรกที่เราคงต้องพิจารณา เมื่อคิดว่าจะลงมือทำธุรกิจนี้ ธุรกิจอพาร์ทเมนท์นั้นง่าย เหมือนเสือนอนกิน จริงหรือภาพลวงตา? เป็นคำพูดที่มักจะได้ยินกัน หรือว่าน้ำซึมบ่อทรายซึ่งหากจะเป็นไปได้ก็จะต้องมีปัจจัยในด้านการมีภาระหนี้สินหรือมีความพร้อมในทางด้านการเงิน ไม่จำเป็นต้องไปกู้ยืมมาจากสถาบันการเงินแต่อย่างใด หากแต่ว่าสิ่งที่สำคัญที่สุดคือการเข้าใจ อย่างลึกซึ้งถึงธุรกิจการทำ อพาร์ทเมนท์ ดังนั้นเสือนอนกินอาจจะเป็นผู้ที่มีความพร้อมในด้านการเงิน ในแบบที่อาจจะได้มาจากมรดก เงินเก็บ ถูกหวย เงินบำเหน็ดบำนาญ ขายที่ได้ แล้วก็มาสร้างห้องเช่านั่งๆ นอนๆ รอเงินค่าเช่าปลายเดือน ขอให้มีทุนใครก็ทำได้ จริงหรือไม่ ก่อนที่จะเฉลยว่าธุรกิจการทำอพาร์ทเมนท์นี้เป็นเสือนอนกินนั้นคงต้องดูองค์ประกอบดังต่อไปนี้ก่อน

ทำเลที่ตั้งนั้นสำคัญไฉน

ทำเลก็จะเป็นตัวกำหนดราคาค่าเช่าไปด้วย สิ่งเหล่านี้ขึ้นกับว่าใครคือลูกค้าของคุณ คุณจะเน้นพนักงานโรงงาน ผู้บริหาร หรือเซลแมน  พร้อมกับการห้ำหั่นราคาของคู่แข่งนั่นคือ คอนโดมีเนียม ใครบางคนก็คงจะคิดกันแบบที่ตรงกันที่ว่า ไหนๆ ก็ต้องเสียเงินแล้ว ขอให้ได้เป็นกรรมสิทธิ์ยังจะดีกว่า มาเช่าห้องไปเดือนๆ แล้ววันหนึ่งก็ไม่ได้เป็นเจ้าของ ดังนั้นท่านอาจจะสร้างห้องเช่าขึ้นมาแล้วคนเข้ามาพักอาจจะไม่เต็มหรือน้อยกว่าที่คาดไว้อันเนื่องจากทางเลือกในการซื้อคอนโดใหม่ๆที่เกิดขึ้นและราคาค่าผ่อนก็อาจจะแพงกว่าเช่าอพาร์mเม้นท์นิดหน่อย  ดังนั้นถ้าจะสร้าง อพาร์ทเมนท์ให้เช่า ควรสำรวจราคาคอนโดในทำเลนั้นๆแล้วจึงตั้งราคาค่าเช่าของห้องพักอพาร์ทเม้นท์ หรือเลือกสร้างอพาร์ทเม้นท์ในทำเลที่คอนโดไม่ค่อยบูม เพื่อที่จะไม่ต้องมีคู่แข่งขันมากนัก ดังนั้นการหาทำเลจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งที่จะต้องวิเคราะห์ตลาด

การทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ให้ได้ผลกำไรนั้นคงต้องดูที่องค์ประกอบจากความเป็นจริงที่มีอยู่อันได้กล่าวมาพอเรียกน้ำย่อยจากทำเลแล้วข้างบน
1. มองขาดทำเลให้ผ่านเกมส์ หากอพาร์ทเม้นท์ที่มีอยู่ก่อนไม่มีคนพักเลย หรือมีน้อยก็น่าจะเป็นตัวชี้ที่ชัดเจนอย่างหนึ่ง การคิดเองว่า ทำเลนี้ดี เพราะเนื่องจากคุณภาพต่าง ๆ ของห้องพักเท่านั้นอาจจะเป็นการปิดตา ปิดใจตนเองก็ ต้องกล้ามองดูเหตุผลและความเป็นจริงโดยรอบ

2. คำนึงถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย กลุ่มลูกค้าซึ่งอาจจะเป็นบริเวณที่ใกล้กับเขตอุตสาหกรรมโรงงาน สถานศึกษา แหล่งการค้า ที่พักสำหรับนักศึกษาจะมีหลักเกณฑ์ควบคุมหลายเรื่องต้องศึกษาก่อนกำหนดกลุ่มเป้าหมาย

3. กำหนดราคา และการวางแผนภาษีอากร ซึ่งเป็นสิ่งที่สำคัญมาก เนื่องจากรายได้จากค่าเช่าจะเสียภาษี 2 ทาง คือ ภาษีเงินได้ (ตามอัตราก้าวหน้า) และภาษีโรงเรือน (ร้อยละ 12.5) หากไม่มีความรู้ต้องไปศึกษาให้ดีแนะนำหนังสือการวางแผนภาษีสำหรับธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ จากผู้รู้เกจิอาจารย์ทั้งหลายก่อนจะถลำตัวเข้าไปแล้วมาบ่นว่า อ้าวมีภาษีเหล่านี้ด้วยหรือ

4. การบริหารจัดการ
มีโปรแกรมจัดการที่สามารถพบได้ในแอปในการจัดการดำเนินการอพาร์ทเมนท์ อาทิเช่น การ อำนวยความสะดวกในการจอง ตามค่าเช่า เก็บค่าเช่าเชื่อมโยงติดต่อกับผู้เช่าโดยตรง หรือคนที่เราฝากให้ดูแล อาจจะเป็นผู้จัดการอพาร์ทเมนท์  ดังนั้นการจัดระบบจึงมีความสำคัญที่จะทำให้การทำธุรกิจนี้ ลื่นไหล ไปอย่างมีประสิทธิภาพ เช่น การแบ่งหน้าที่ที่ชัดเจน ของพ่อบ้าน แม่บ้านทำความสะอาด ผู้จัดการตึกอพาร์ทเมนท์ การจดค่าน้ำค่าไฟ พนักงานเก็บเงิน การทำบัญชี การออกใบเสร็จ การออกใบทวงหนี้ เป็นต้น
ในส่วนการบำรุงรักษาซึ่งเป็นหัวใจของที่พักอาศัย เพราะผู้เช่าจะพอใจเมื่อน้ำไฟมีความพร้อม แต่ถ้าหากมีปัญหาก็ให้มีช่างที่ตามตัวง่ายหรือจ้างช่างที่มีความสามารถ ครอบคลุมงานช่าง ทั้งเรื่องไฟ เรื่องน้ำ ซ่อมแซมเล็กๆน้อยๆ ส่วนการให้บริการอื่น ๆที่สมัยจะพลาดไม่ได้คืออินเตอร์เน็ตไวไฟ ที่จอดรถพอสมควร  สวนหย่อมเพิ่มความร่มรื่นสวยงาม พร้อมที่ทิ้งขยะ เครื่องซักผ้า เป็นต้น

5. การกู้ธนาคาร
ถ้าให้ดีที่สุดเราต้องซื้อที่ดินเงินสด กู้เฉพาะค่าก่อสร้าง โดยปกติแบงค์จะให้ประมาณ 70-80% โดยไม่รวมพวกเฟอร์นิเจอร์ ระยะเวลาในการคืนเงินกู้ภายใน 7 ปี ดังนั้นค่าเช่าแต่ละเดือนต้องรองรับจำนวนเงินผ่อนชำระได้ ธนาคารมักจะประเมินจากราคาและทำเลของคู่แข่งมาประกอบความสามารถในการหารายได้ของอพาร์ทเม้นท์ การกู้ได้เท่าไรก็เท่านั้นอย่าไปคิดว่าจะกู้รอบสองเพื่อมาปรับปรุงเพราะเงื่อนไขของเวลาเพียงเจ็ดปีธนาคารเขาไม่ปล่อยมาซ่อมแซมอะไรได้ง่าย ๆ ดังนั้นต้องวางแผนการขอวงเงินให้เพียงพออย่างไรก็ตามให้ตรวจสอบสัญญารายละเอียด ในกรณีที่จะมีการกู้ต่าง ๆ อย่างรอบคอบเพื่อจะได้เห็นค่าใช้จ่าย การชำระเงินรวมดอกเบี้ยในระยะยาว ว่า เรามีความพร้อมเพียงใด

6. ความเสี่ยงของตลาดอพาร์ทเมนท์ กลยุทธการช่วงชิงทางการค้ามีความเสี่ยงอยู่ตลอด
ถ้าไม่มีคู่แข่งเราก็ทำได้ไม่ต้องกลัวแต่ถ้ามีคู่แข่งเราต้องทำให้เหนือกว่ามิฉะนั้นก็จะไม่มีคนมาเช่า ตรงนี้อาจจะหมายถึงบ้านเดี่ยวปล่อยเช่าคอนโดที่ขายขาดซึ่งคนในสมัยปัจจุบันนี้ สามารถทำเรื่องผ่อนซื้อบ้าน ซื้อคอนโดได้ไม่ยาก ยิ่งอายุน้อยก็มีระยะเวลาผ่อนที่ยาวนานขึ้น ยอดที่ผ่อนก็น้อยลงซึ่งเมื่อนำมาเปรียบเทียบค่าผ่อนบ้าน ผ่อนคอนโดอาจจะถูกกว่าค่าเช่าอพาร์ทเมนท์ที่มักจะคิดค่าน้ำค่าไฟในอัตราที่อพาร์ทเมนท์กำหนดและเมื่อระยะเวลาผ่านไปผู้ที่เช่าก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ใดๆ เพราะเป็นการเช่ารายเดือน รายปีทำให้หลายคนไม่คิดจะไปเช่าอพาร์ทเมนท์เพราะ คิดว่าเสียเงินไปโดยเปล่าประโยชน์สู้ทนส่งธนาคารสักสิบยี่สิปปีหรือสามสิบปีก็จะได้ห้องชุด คอนโด หรือบ้านนั้นเป็นของตน 

ดังนั้นในการตอบคำถามที่ว่า การซื้อขายอพาร์ทเมนท์ยังสร้างผลกำไรอยู่หรือไม่นั้น ในมุมมองของผู้ลงทุน หากเป็นผู้ที่มีเงินทุนอยู่แล้ว มีความเชี่ยวชาญในทำเล และรู้ตลาดเป็นอย่างดี การลงทุนอาพาร์ทเมนท์ ก็ถือเป็นธุรกิจที่น่าสนใจ เพียงแต่การลงทุนนี้ ต้องใช้เงินทุนค่อนข้างสูง มีเรื่องรายละเอียดในการก่อสร้าง มีปัจจัยอื่นๆ ข้างต้น ที่มีผลต่อความเสี่ยงพอสมควร ซึ่งการลงทุนที่เยอะ ก็มาพร้อมกับกำไรที่มาก และ ความเสี่ยงที่สูงด้วยเช่นกัน ดังนั้นผู้ที่ลงทุนในธุรกิจอพาร์เมนท์จึงมักเป็นผู้ที่คุ้นเคยกับธุรกิจนี้อยู่แล้ว หรือ เป็นผู้ที่เข้าใจตลาดอสังหาเป็นอย่างดี และบางคนจึงเลือกที่จะลงทุนโดยการซื้อคอนโดมาปล่อยเช่าและมีคนดูแลให้ เพราะ ความรับผิดชอบน้อยกว่า ความเสี่ยงน้อยกว่า ไม่ต้องกังวลเรื่องการลงทุนเงินจำนวนมาก และแน่นอนเมื่อลงทุนน้อยก็ย่อมได้กำไรน้อยกว่าเช่นกัน
noticeแจ้งลบความคิดเห็นนี้   บันทึกการเข้า
Tags:
Tags:  

หน้า: 1

 
ตอบ
ชื่อ:
 
แชร์ไป Facebook ด้วย
กระทู้:
ไอค่อนข้อความ:
ตัวหนาตัวเอียงตัวขีดเส้นใต้จัดย่อหน้าชิดซ้ายจัดย่อหน้ากึ่งกลางจัดย่อหน้าชิดขวา

 
 

[เพิ่มเติม]
แนบไฟล์: (แนบไฟล์เพิ่ม)
ไฟล์ที่อนุญาต: gif, jpg, jpeg
ขนาดไฟล์สูงสุดที่อนุญาต 20000000 KB : 4 ไฟล์ : ต่อความคิดเห็น
ติดตามกระทู้นี้ : ส่งไปที่อีเมลของสมาชิกสนุก
  ส่งไปที่
พิมพ์อักษรตามภาพ:
พิมพ์ตัวอักษรที่แสดงในรูปภาพ
 
:   Go
  • ข้อความของคุณอยู่ในกระทู้นี้
  • กระทู้ที่ถูกใส่กุญแจ
  • กระทู้ปกติ
  • กระทู้ติดหมุด
  • กระทู้น่าสนใจ (มีผู้ตอบมากกว่า 15 ครั้ง)
  • โพลล์
  • กระทู้น่าสนใจมาก (มีผู้ตอบมากกว่า 25 ครั้ง)
         
หากท่านพบเห็นการกระทำ หรือพฤติกรรมใด ๆ ที่ไม่เหมาะสม ซึ่งอาจก่อให้เกิดความเสื่อมเสียแก่สถาบันชาติ ศาสนา พระมหากษัตริย์ รวมถึง การใช้ข้อความที่ไม่สุภาพ พฤติกรรมการหลอกลวง การเผยแพร่ภาพลามก อนาจาร หรือการกระทำใด ๆ ที่อาจก่อให้ผู้อื่น ได้รับความเสียหาย กรุณาแจ้งมาที่ แนะนำติชม