ประเมิณที่ดิน ราคาที่แพงที่สุดเท่าไหร่กันแน่
ตามที่มีข่าวว่าราคาที่ดินที่แพงที่สุดมีราคา 1.9 ล้านบาทต่อตารางวาดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งสำรวจราคาที่ดินต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 ขอเสนอข้อมูลที่ต่อเนื่องตลอด 20 ปี เพื่อความกระจ่างดังนี้:
ราคาที่ดินที่มีขายสูงถึง 1.9 ล้านบาทนั้น ตามสถิติการซื้อขายล่าสุดมีซื้อถึง 1.7 ล้านบาทต่อตารางวาโดยบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์แห่งหนึ่ง เพื่อนำไปพัฒนาเป็นอาคารชุดพักอาศัย อย่างไรก็ตามราคาที่มีการประกาศขายมีสูงถึง 2.0 ล้านบาทหรือมากกว่านี้ต่อตารางวาด้วยซ้ำไป อย่างไรก็ตามราคาสูงสุดที่ควรจะเป็นตามมูลค่าตลาดหรือศักยภาพที่นำไปใช้ประกอบการในเชิงพาณิชย์นั้น ควรเป็นราคาประมาณ 1.7 ล้านบาทต่อตารางวา ณ บริเวณรอบๆ รถไฟฟ้าสยามสแควร์ เพลินจิต และชิดลม ส่วนบริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้านานา อโศก ยังลดหลั่นลงมา ไม่ถึง 1.7 ล้านบาทต่อตารางวา
ฐานในการคำนวณมูลค่าที่ควรจะเป็นพิจารณาจากการประกอบการเป็นศูนย์การค้าที่สามารถเช่าได้ในราคาประมาณ 3,500 - 5,000 บาท ซึ่งน่าจะเป็นการพัฒนาที่สะท้อนถึงมูลค่าที่ดินที่ประมาณ 1.7 ล้านบาทต่อตารางวา หากซื้อที่ดินในราคานี้ไปพัฒนาเป็นอาคารชุดพักอาศัย ก็น่าจะต้องขายในราคามากกว่า 220,000 บาทต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตามในปัจจุบันในเขตกรุงเทพมหานครมีอาคารชุดพักอาศัยที่ขาย ณ ราคาเกือบ 400,000 บาทต่อตารางเมตรในบางทำเลที่มีข้อได้เปรียบโดนเด่นพิเศษ
เมื่อพิจารณาถึงราคาที่ดินทางราชการที่ประเมินโดยกรมธนารักษ์ ราคาประเมินสูงสุดเป็นเงินตารางวาละ 850,000 บาทในพื้นที่สีลม ซึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้ตามราคาตลาดประมาณ 1.4 ล้านบาท หรือต่ำกว่าราคาตลาดประมาณ 39% ส่วนพื้นที่ที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้สูงสุด 1.7 ล้านบาทบริเวณสยาม เพลินจิตชิดลมนั้น ทางราชการประเมินไว้เป็นเงิน 800,000 บาท หรือ เพียง 47% ของราคาตลาดเท่านั้น
ราคาประเมินของทางราชการจึงไม่สามารถนำไปซื้อขายได้ในตลาดเปิด เพราะไม่ได้สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริง และแม้ในบางบริเวณราคาประเมินทางราชการจะปรับเพิ่มขึ้นรวดเร็วกว่ารอบ 4 ปี แต่ก็ยังไม่อาจปรับได้ทันราคาตลาดที่แท้จริง ราคาประเมินทางราชการเป็นเพียงราคาเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และไม่มีสัดส่วนที่แน่นอนระหว่างราคาประเมินทางราชการกับราคาตลาดแต่อย่างใด
หากพิจารณาจากการเปลี่ยนแปลงราคาของที่ดินบริเวณต่าง ๆ จะพบข้อสังเกตที่น่าสนใจคือ ราคาที่ดินที่บริเวณรถไฟฟ้ามีการปรับตัวสูงขึ้นมาก โดยเฉพาะสยามสแควร์ซึ่งปรับตัวสูงขึ้น 325% ในรอบ 20 ปี สีลมมีรถไฟฟ้าสายเดียว จึงปรับตัวขึ้น 211% ในรอบ 20 ปี ส่วนเยาวราช ซึ่งเคยมีราคาสูงสุด กลับปรับตัวเพิ่มเพียง 71% เพราะยังไม่มีรถไฟฟ้านั่นเอง กรณีนี้พบได้ชัดเจนเมื่อเปรียบเทียบระหว่างเอกมัย กับกล้วยน้ำไท และระหว่างรัชดาภิเษก (ห้วยขวาง) กับถนนพระรามที่ 9 ที่ไม่มีรถไฟฟ้านั่นเอง และเรื่องเกี่ยวกับ
อ่านต่อ http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement775.htm
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th):
