แม้วันนี้การเคหะแห่งชาติจะมีผลงานน้อยกว่าพฤกษาซึ่งเป็นบริษัทเอกชน แต่ก็มีสิ่งยิ่งใหญ่ที่ทำได้มากกว่าพฤกษา ที่ไม่อาจทำได้
เมื่อเร็วๆ นี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้รับเชิญให้ไปบรรยายให้ผู้บริหารระดับสูงของการเคหะแห่งชาติ โดย ดร.โสภณ บรรยายเกี่ยวกับบทบาทแห่งอนาคตของการเคหะแห่งชาติ ซึ่งมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการพัฒนาประเทศไทย
ถ้าการเคหะแห่งชาติยื่นมือเข้าไปช่วยในการอำนวยสินเชื่อให้แก่ประชาชนเช่นนี้ จะเป็นคุณูปการแก่ประชาชน เนื่องจากทุกวันนี้ดอกเบี้ยเงินกู้กับดอกเบี้ยเงินฝากถ่างห่างกันเหลือเกิน ถือเป็นการเอาเปรียบผู้บริโภค รัฐบาลก็ได้แต่พยายามลดดอกเบี้ยเงินฝาก แต่ไม่พยายามลดดอกเบี้ยเงินกู้ ซึ่งคงเป็นเพราะเกรงใจ "ขาใหญ่" เจ้าของธนาคารหรืออย่างไรก็ไม่ทราบ ยิ่งหากการเคหะแห่งชาติบริหารเงินได้ดี สามารถคิดดอกเบี้ยเงินกู้ได้ต่ำกว่าของสถาบันการเงินทั่วไปสัก 1-2% ก็จะยิ่งทำให้มีลูกค้าให้ความเชื่อถือยิ่งขึ้นเป็นเงาตามตัว
บทบาทหนึ่งเดียวอีกอันหนึ่งก็คือการ "ปรับปรุง รื้อ หรือย้ายแหล่งเสื่อมโทรมเพื่อให้มีสภาพการอยู่อาศัย สิ่งแวดล้อม เศรษฐกิจ และสังคมดีขึ้น" แต่เดิมการเคหะแห่งชาติมีแต่ไปปรับปรุงแบบ "ลูบหน้า ปะจมูก" ปรับปรุงทางเท้า เอาไฟฟ้าประปาเข้าไป ประสานงานออกบ้านเลขที่ ฯลฯ มีแต่การเสียเงิน แต่อันที่จริงการเคหะแห่งชาติสามารถปรับปรุงชุมชนแอัดโดยทุกฝ่ายได้ประโยชน์ ได้แก่
1. ประชาชนชาวชุมชนแออัดก็ได้ประโยชน์ มีสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยที่ดีขึ้น เป็นประโยชน์ต่อตนเองและลูกหลาน
2. เจ้าของที่ดินทั้งภาครัฐและภาคเอกชนก็ได้ประโยชน์ ได้กำไรจากการพัฒนา
3 สังคมและชุมชนโดยรอบก็ได้ประโยชน์ พ้นจากการมีชุมชนแออัดแบบเดิมๆ
4. การเคหะแห่งชาติเองก็ได้ปรเโยชน์เชิงสร้างสรรค์
จากตารางการเงินเบื้องต้นข้างต้นจะเห็นได้ว่า สำหรับกรณีชุมชนแออัดใจกลางเมืองนั้น ที่ดินตามการใช้สอยแบบชุมชนแออัด หรือตาม Existing Uses นั้นอาจมีมูลค่าน้อยเพียง 313.2 ล้านบาท แต่หากสามารถนำมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้ ก็จะมีมูลค่าถึง 4,400 เท่า เพิ่มขึ้น 14 เท่า เราจึงอาจจ่ายค่าทดแทนให้กับประชาชนได้มากขึ้น ให้เขาสามารถ "ลืมตาอ้าปาก" ไปอยู่ที่อื่น หรือระหว่างรอการพัฒนาก็มีที่อยู่อาศัยให้อยู่บริเวณใกล้เคียง เพื่อให้ไม่กระทบต่อวิถีชีวิตตามปกติสุขของเขา และเมื่อพัฒนาใหม่แล้ว ก็ยังสามารถเข้ามาอยู่อาศัยส่วนหนึ่ง ส่วนหนึ่งนำมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ให้เกิดประโยชน์และคืนทุน ผู้บริหารโครงการเยี่ยงการเคหะแห่งชาติยังสามารถนำกำไรไปพัฒนาชุมชนอื่นได้อีก
อันที่จริงการเคหะแห่งชาติยังสามารถ "ประกอบกิจการอื่นที่สนับสนุนหรือเกี่ยวเนื่องกับวัตถุประสงค์ดังกล่าวข้างต้น" รวมทั้ง "ประกอบธุรกิจเกี่ยวกับการก่อสร้างอาคารหรือจัดหาที่ดิน" ได้หลากหลาย เช่น
1. Enabling Policy คือไม่ทำแข่งกับเอกชน แต่เป็นผู้จัดสรรที่ดินให้เอกชนไปดำเนินการตามการวางแผนพัฒนาเมือง
2. เป็นศูนย์รวมระดมความเห็นของผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่าย การที่รัฐบาลจะออกนโยบายด้านที่อยู่อาศัย ควรฟังความเห็นให้รอบด้าน ไม่เฉพาะนักพัฒนาที่ดิน 3 สมาคม แต่ยังมีสมาคมและนักวิชาชีพอีกอย่างน้อย 30 สมาคม การเคหะแห่งชาติ จึงควรเป็นศูนย์รวมการระดมความคิดเพื่อชาติในด้านที่อยู่อาศัย
3. การเป็นศูนย์ข้อมูลให้ประชาชนที่สนใจซื้อบ้าน โดยเฉพาะข้อมูลเรื่อง “บ้านว่าง” ควรดำเนินการสำรวจเป็นระยะ ๆ เพื่อให้ผู้บริโภครู้ภาวะตลาดและแหล่งซื้อ
4. นำการใช้ พรบ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 (Escrow Account) เพื่อสร้างระบบที่ดี การเคหะแห่งชาติควรเป็นผู้นำ เพราะปกติก็สร้างก่อนขายอยู่แล้ว และให้หลักประกันที่ดีต่อลูกค้า การเคหะแห่งชาติจึงควรแสดงบทบาทให้ทุกฝ่ายตระหนักถึงการให้ความสำคัญกับผู้บริโภค
5. มาตรการผ่องถ่ายขายบ้านมือสองเพื่อช่วยระบายทรัพย์สิน โดยคิดค่านายหน้าให้กับโครงการของการเคหะแห่งชาติหรือองค์กรที่เกี่ยวข้องในสัดส่วนที่ถูกกว่า จะได้ลดภาระของผู้ซื้อบ้านเป็นต้น
6. ส่งเสริมนักวิชาชีพ คล้ายการเคหะแห่งชาติของสิงคโปร์ที่ออกใบอนุญาตให้นายหน้าที่ขายบ้านให้กับหน่วยงานดังกล่าว ถ้าการเคหะแห่งชาติหนุนทางด้านนี้ นักวิชาชีพก็จะเข้มแข็ง เพราะที่ผ่านมา "ไม่มีใครกล้าเอากระพนวนไปผูกคอแมว"
7. บทบาทในการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ โดยสร้างที่อยู่อาศัยแบบอาคารชุดแนวสูงปานกลาง หรือแนวสูงเพื่อรองรับผู้ถูกเวนคืน จะได้ไม่เดือดร้อนจากการย้ายที่อยู่ โรงเรียนลูก หรือที่ทำงานเป็นต้น แต่ส่วนที่ต้องการเงินแล้วย้ายออก ก็สามารถย้ายออกได้
8. ยิ่งกว่านั้นการเคหะแห่งชาติยังควรส่งอกกความรู้ด้านที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์ไปในต่างประเทศ เช่น ไปร่วมพัฒนาที่อยู่อาศัยในต่างประเทศ การประสานงานศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในอาเซียน การจัดประชุมนานาชาติเพื่อการพัฒนาศาสตร์ด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัย เป็นต้น
วันนี้เอาเท่านี้ก่อน วันหน้าจะมาแนะนำเพิ่มเติมอีก
หมายเหตุ
ดร.โสภณ พรโชคชัย เคยทำงานที่การเคหะแห่งชาติในฐานะลูกจ้างชั่วคราว ณ ศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัย ในช่วงปี 2525-2526 ก่อนไปเรียนต่อ ณ สถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเซีย (AIT)และหลังจากสำเร็จการศึกษาแล้ว ก็ทำงานที่ปรึกษาในโครงการของธนาคารเพื่อการพัฒนาแห่งเอเซีย ประจำ ณ การเคหะแห่งชาติ ในช่วงปี 2529-2531 จนเป็นตัวแทนการเคหะแห่งชาติไปตีปิงปองแข่งขันในกีฬารัฐวิสาหกิจ และหลังจากจบโครงการและไปเรียนต่อที่ KULeuven เบลเยียม และจนจบปริญญาเอกที่ AIT แล้ว ก็ยังมีส่วนรับงานสำรวจวิจัยของการเคหะแห่งชาติเป็นระยะ ๆ
ที่มา: http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_press.php?strquey=press_announcement1845.htm
